Stała czy zmienna stopa procentowa w kredycie mieszkaniowym

Stała stopa procentowa oznacza, że przez określony okres (najczęściej 5-7 lat, maksymalnie do 10 lat) Twoja rata kredytu mieszkaniowego pozostanie niezmienna. Bank gwarantuje Ci konkretne oprocentowanie niezależnie od tego, co dzieje się z rynkowymi stopami procentowymi. Po zakończeniu okresu stałego oprocentowania kredyt automatycznie przechodzi na zmienne oprocentowanie lub następuje rekalkulacja warunków.

Zmienna stopa procentowa zmienia się wraz ze zmianami wskaźnika WIBOR (Warszawski Indeks Bankowy Oferowany) lub WIRON (Warszawski Indeks Rynku Overnight). Twoja rata może rosnąć lub maleć w zależności od decyzji Rady Polityki Pieniężnej NBP. Jeśli stopy procentowe spadną, płacisz mniej. Jeśli wzrosną – Twoja rata również wzrośnie.

Kluczowa różnica polega na przewidywalności kosztów. Ze stałą stopą dokładnie wiesz, ile będziesz płacić przez najbliższe lata. Ze zmienną stopą Twoje raty mogą się zmieniać co 3-6 miesięcy, w zależności od polityki banku i sytuacji na rynku finansowym.

W styczniu 2026 roku sytuacja na rynku kredytów mieszkaniowych jest bardzo wyrównana. Mediana oprocentowania nowych kredytów mieszkaniowych wynosi 5,8% zarówno dla stałej, jak i zmiennej stopy procentowej. To oznacza, że banki oferują podobne warunki niezależnie od wybranego rodzaju oprocentowania.

Jednak diabeł tkwi w szczegółach. Najtańsze oferty kredytów ze zmiennym oprocentowaniem zaczynają się od około 5,62%, podczas gdy najkorzystniejsze stawki stałe to około 5,73%. Różnica 0,11 punktu procentowego może nie wydawać się duża, ale przy kredycie na 300 000 zł oznacza oszczędność około 20 zł miesięcznie, co w skali całego kredytu daje kilka tysięcy złotych.

RRSO (Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania) dla kredytów mieszkaniowych w 2026 roku waha się od 5,96% do 6,84%, w zależności od banku i wybranych warunków. Najniższe RRSO oferuje obecnie mBank (5,96%), a najwyższe niektóre banki spółdzielcze (powyżej 7%).

Aby pokazać Ci rzeczywiste różnice w kosztach, przeanalizujmy konkretny przykład. Kredyt mieszkaniowy na 400 000 zł na 25 lat przy aktualnych warunkach rynkowych z stycznia 2026 roku. Zakładamy stałą stopę 5,8% przez 5 lat (potem zmienna 5,8%) oraz zmienną stopę 5,62% przez cały okres.

Scenariusz ze stałą stopą: Przez pierwsze 5 lat płacisz ratę 2 491 zł miesięcznie. Po tym okresie, jeśli stopy pozostaną na podobnym poziomie, rata spadnie do około 2 470 zł (ze względu na mniejszy kapitał do spłaty). Całkowity koszt kredytu: około 747 300 zł.

Scenariusz ze zmienną stopą: Zaczynasz od raty 2 470 zł miesięcznie. Jeśli stopy NBP spadną do prognozowanych 3,5-4% do końca 2026 roku, Twoja rata może spaść do około 2 200-2 300 zł. Całkowity koszt kredytu przy spadku stóp: około 690 000-720 000 zł.

Kluczowe ryzyko: Jeśli stopy procentowe wzrosną do 7-8%, rata ze zmienną stopą może wzrosnąć do 2 800-3 000 zł miesięcznie. Wtedy stała stopa okaże się znacznie korzystniejsza, oszczędzając Ci nawet 100 000 zł w całkowitych kosztach kredytu.

Na podstawie aktualnych danych z stycznia 2026 roku przygotowaliśmy ranking najkorzystniejszych ofert kredytów mieszkaniowych. mBank zdecydowanie prowadzi dzięki najniższemu oprocentowaniu zmiennemu 5,62% i RRSO 5,96%. Dla kredytu 500 000 zł możesz zaoszczędzić nawet 156 000 zł w porównaniu z najdroższymi ofertami.

ING Bank Śląski zajmuje drugie miejsce z oprocentowaniem zmiennym 5,73% i RRSO 5,99%. Bank oferuje stabilne warunki i jest dobrą alternatywą dla osób rozważających stałą stopę. Rata dla kredytu 300 000 zł wynosi około 1 923 zł miesięcznie.

Jeśli preferujesz stałą stopę procentową, najlepsze warunki oferuje Bank Pekao S.A. z oprocentowaniem około 5,8% i prowizją od 0%. RRSO wynosi około 6%, co plasuje bank w czołówce ofert ze stałą stopą.

Stała stopa procentowa jest idealna dla osób, które cenią sobie przewidywalność i stabilność finansową. Jeśli Twój budżet domowy jest napięty i każda podwyżka raty o 200-300 zł mogłaby sprawić Ci problemy, stała stopa da Ci spokój na najbliższe 5-10 lat. To szczególnie ważne dla młodych rodzin z dziećmi, gdzie wydatki są trudne do przewidzenia.

Zmienna stopa sprawdzi się u osób o stabilnej sytuacji finansowej, które mogą sobie pozwolić na wahania raty w granicach 20-30%. Jeśli Twoje dochody rosną, a rata kredytu stanowi mniej niż 30% Twoich dochodów netto, możesz skorzystać z potencjalnych spadków stóp procentowych. Przy prognozowanym spadku stopy NBP do 3,5-4% do końca 2026 roku, możesz zaoszczędzić znaczące kwoty.

Wiek i okres spłaty też mają znaczenie. Jeśli masz 30 lat i bierzesz kredyt na 25 lat, przez większość okresu spłaty będziesz mieć stabilne, wysokie dochody. Możesz pozwolić sobie na ryzyko zmiennej stopy. Jeśli masz 45 lat, stała stopa da Ci bezpieczeństwo w okresie przed emeryturą.

Według prognoz ekonomistów stopa referencyjna NBP na koniec 2026 roku wyniesie 3,5-4,0%, co oznacza spadek z obecnych poziomów. To dobra wiadomość dla osób rozważających zmienną stopę procentową w kredycie mieszkaniowym. Spadek stóp o 1,5-2 punkty procentowe może obniżyć Twoją ratę o 300-500 zł miesięcznie przy kredycie 400 000 zł.

Rada Polityki Pieniężnej sygnalizuje, że obecny cykl podwyżek stóp dobiegł końca, a w drugiej połowie 2026 roku możemy spodziewać się pierwszych obniżek. Inflacja spada, a gospodarka wymaga wsparcia poprzez tańszy pieniądz. To scenariusz bardzo korzystny dla kredytobiorców ze zmienną stopą.

Jednak prognozy to nie pewność. Sytuacja geopolityczna, ceny energii czy polityka fiskalna rządu mogą wpłynąć na decyzje NBP. Dlatego jeśli wybierasz zmienną stopę, upewnij się, że możesz sobie pozwolić na ratę wyższą o 20-30% od obecnej w przypadku nieprzewidzianych okoliczności.