Kredyt hipoteczny kalkulator - jak obliczyć ratę krok po kroku

Kalkulator kredytu hipotecznego to narzędzie, które na podstawie wprowadzonych przez Ciebie danych oblicza wysokość miesięcznej raty, całkowity koszt kredytu oraz RRSO. Działa w oparciu o matematyczne wzory uwzględniające oprocentowanie, okres spłaty i kwotę kredytu.

Podstawą działania kalkulatora jest wzór na ratę annuitetową (równą) lub degresywną (malejącą). W przypadku rat równych przez cały okres spłacasz tę samą kwotę miesięcznie. Raty malejące zaczynają się od wyższej kwoty, ale systematycznie maleją - na początku płacisz więcej, ale długoterminowo oszczędzasz na odsetkach.

Nowoczesne kalkulatory kredytowe uwzględniają także zmienne oprocentowanie oparte na stawkach WIBOR 3M lub 6M plus marża banku. W 2026 roku stawka WIBOR 3M wynosi około 5,5-6%, a marże banków wahają się od 1,5% do 3,5%. To oznacza, że całkowite oprocentowanie kredytu hipotecznego może wynosić od 7% do 9,5%.

Wartość nieruchomości to pierwszy parametr, który musisz wprowadzić. Banki wymagają profesjonalnej wyceny, która kosztuje 560-870 zł. Pamiętaj, że wartość w kalkulatorze powinna być realistyczna - zawyżanie nie ma sensu, bo bank i tak zleci własną wycenę.

Kwota kredytu nie może przekroczyć 80-90% wartości nieruchomości (wskaźnik LTV). Jeśli mieszkanie kosztuje 400 tys. zł, maksymalny kredyt to 320-360 tys. zł. Resztę musisz pokryć z wkładu własnego. Im niższy LTV, tym lepsze warunki kredytu otrzymasz.

Okres spłaty wpływa bezpośrednio na wysokość raty. Dla kredytu 300 tys. zł: na 20 lat rata wynosi około 3 323 zł, na 25 lat - 2 664 zł, a na 30 lat - 2 446 zł. Dłuższy okres oznacza niższą ratę, ale wyższy całkowity koszt kredytu.

Rodzaj rat to wybór między równymi a malejącymi. Raty równe są stałe przez cały okres, co ułatwia planowanie budżetu. Raty malejące zaczynają się wyżej, ale systematycznie spadają - dla kredytu 300 tys. zł na 25 lat pierwsza rata malejąca to około 3 100 zł, ostatnia - 1 200 zł.

Krok 1: Wybierz kalkulator online. Najlepsze opcje to kalkulatory TotalMoney, Lendi, ING czy Bankier.pl. Unikaj kalkulatorów na stronach pośredników - mogą pokazywać zawyżone wyniki. Sprawdź w naszym kalkulatorze hipotecznym aktualne oferty banków.

Krok 2: Wprowadź podstawowe dane. Zacznij od wartości nieruchomości - jeśli nie masz wyceny, użyj ceny z ogłoszenia minus 5-10%. Następnie wpisz kwotę kredytu (pamiętaj o limicie LTV 80-90%) i okres spłaty. Dla pierwszej symulacji wybierz 25 lat.

Krok 3: Ustaw oprocentowanie. W 2026 roku używaj stawki WIBOR 3M (około 5,5%) plus marża banku (1,5-3,5%). Jeśli nie znasz dokładnej marży, użyj 2,5% jako średniej rynkowej. Całkowite oprocentowanie wyniesie około 8%.

Krok 4: Porównaj rodzaje rat. Oblicz ratę równą i malejącą dla tego samego kredytu. Dla 300 tys. zł na 25 lat rata równa to 2 664 zł przez cały okres, pierwsza rata malejąca - 3 100 zł, ale spada do 1 200 zł na koniec.

Krok 5: Sprawdź całkowity koszt. Kalkulator pokaże sumę wszystkich rat i przepłacone odsetki. Dla kredytu 300 tys. zł na 25 lat zapłacisz łącznie około 799 tys. zł, z czego 499 tys. zł to odsetki.

ING Bank oferuje jeden z najlepszych kalkulatorów kredytowych w Polsce. Uwzględnia promocje dla nowych klientów i pozwala symulować różne scenariusze. Dla kredytu 500 tys. zł na 30 lat kalkulator ING pokazuje ratę 2 729 zł miesięcznie z ubezpieczeniem.

PKO BP ma kalkulator zintegrowany z programem 'Mieszkaj Wygodnie', który oferuje niższe raty na start. Bank pozwala także symulować kredyt z dopłatami z programów rządowych. Marża PKO BP wynosi obecnie 1,69-3,49% w zależności od LTV.

Bank Millennium wyróżnia się opcją stałego oprocentowania na 5-10 lat, co chroni przed wzrostem WIBOR. Kalkulator automatycznie porównuje koszty oprocentowania zmiennego i stałego. Dla kredytu 300 tys. zł różnica może wynosić 200-400 zł miesięcznie.

Pekao SA oferuje kalkulator zdolności kredytowej, który uwzględnia Twoje dochody i wydatki. To pozwala sprawdzić realną kwotę kredytu przed wizytą w banku. Kalkulator Pekao pokazuje także wpływ liczby osób w gospodarstwie domowym na zdolność.

Kalkulator zdolności kredytowej to narzędzie, które na podstawie Twoich dochodów i wydatków oblicza maksymalną kwotę kredytu. Banki stosują zasadę, że rata nie może przekroczyć 50-60% miesięcznych dochodów netto po odliczeniu stałych zobowiązań.

Dochody uwzględniane przez banki to przede wszystkim wynagrodzenie z umowy o pracę (100% wartości), działalność gospodarcza (średnia z 2 lat, często 70-80% wartości) oraz dochody z najmu (80% wartości po odliczeniu podatku). Dodatki i premie są uwzględniane tylko jeśli są stałe.

Wydatki stałe to wszystkie zobowiązania kredytowe, alimenty, czynsz (jeśli wynajmujesz mieszkanie) oraz minimum egzystencji na każdą osobę w gospodarstwie. W 2026 roku minimum egzystencji wynosi około 800 zł na osobę dorosłą i 600 zł na dziecko.

Sprawdź swoją zdolność w kalkulatorze zdolności kredytowej - wprowadź dokładne dane o dochodach i zobowiązaniach. Jeśli wynik jest niższy od oczekiwanej kwoty kredytu, rozważ spłatę części zobowiązań lub zwiększenie wkładu własnego.

Błąd nr 1: Ignorowanie zmian WIBOR. Wielu kredytobiorców używa kalkulatora z aktualną stawką WIBOR, nie sprawdzając scenariuszy wzrostu. Użyj kalkulatora UOKiK do symulacji wzrostu stóp o 2-3 punkty procentowe. Dla kredytu 300 tys. zł wzrost WIBOR z 5,5% do 8,5% oznacza wyższą ratę o około 600 zł miesięcznie.

Błąd nr 2: Przekraczanie LTV 80-90%. Niektórzy próbują uzyskać kredyt na 95% wartości nieruchomości, co kończy się odmową banku. Zawsze planuj wkład własny minimum 10-20% wartości mieszkania. Pamiętaj też o kosztach notarialnych i podatkach - to dodatkowe 2-3% wartości nieruchomości.

Błąd nr 3: Wybór rat równych bez analizy malejących. Raty malejące są długoterminowo tańsze, ale wymagają wyższej zdolności kredytowej na start. Dla kredytu 300 tys. zł na 25 lat oszczędzisz około 80 tys. zł na odsetkach, wybierając raty malejące zamiast równych.

Błąd nr 4: Składanie wniosków w wielu bankach jednocześnie. Każde zapytanie o kredyt jest zapisywane w BIK i obniża Twój scoring. Najpierw porównaj oferty w kalkulatorach, wybierz 2-3 najlepsze banki i składaj wnioski z odstępem 2-3 tygodni.

Prowizja bankowa to jednorazowy koszt wynoszący 0,5-2% kwoty kredytu. Dla kredytu 300 tys. zł to 1,5-6 tys. zł. Niektóre banki oferują kredyty bez prowizji w ramach promocji - sprawdź aktualne oferty w porównywarce kredytów.

Ubezpieczenie nieruchomości jest obowiązkowe i kosztuje około 0,1-0,2% wartości nieruchomości rocznie. Dla mieszkania za 400 tys. zł to 400-800 zł rocznie. Dodatkowo bank może wymagać ubezpieczenia życia kredytobiorcy - koszt to 3-5 tys. zł na 3 lata.

Wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę bankowego kosztuje 560-870 zł i jest obowiązkowa. Bank nie przyjmuje wycen spoza swojej listy rzeczoznawców. Jeśli pierwsza wycena będzie za niska, możesz zlecić drugą opinię za dodatkową opłatą.

Koszty notarialne to około 0,3-0,5% wartości nieruchomości plus podatek PCC 2% (jeśli kupujesz od osoby prywatnej). Dla mieszkania za 400 tys. zł całkowite koszty prawne wyniosą 9-10 tys. zł.