Prowizja od kredytu hipotecznego - jak jej uniknąć i zaoszczędzić tysiące złotych

Prowizja od kredytu hipotecznego to jednorazowa opłata pobierana przez bank za udzielenie kredytu. W 2026 roku stawki prowizji wahają się od 0% do 3% kwoty kredytu, przy czym większość banków pobiera między 1% a 2%. Bank nalicza prowizję w momencie podpisania umowy kredytowej i zazwyczaj potrąca ją z wypłacanej kwoty kredytu.

Przykładowo, jeśli bierzesz kredyt hipoteczny na 500 000 zł z prowizją 2%, zapłacisz 10 000 zł prowizji. Bank wypłaci Ci więc 490 000 zł, ale raty będziesz spłacać od pełnej kwoty 500 000 zł plus odsetki. To oznacza, że faktycznie pożyczasz mniej pieniędzy, ale spłacasz więcej - prowizja zwiększa rzeczywisty koszt kredytu.

Prowizja różni się od odsetek tym, że płacisz ją tylko raz, na początku. Jednak jej wpływ na RRSO (rzeczywistą roczną stopę oprocentowania) jest znaczący - kredyt z prowizją 2% może mieć RRSO wyższe o 0,3-0,5 punktu procentowego od kredytu bez prowizji. Dlatego zawsze porównuj oferty pod kątem RRSO, a nie tylko oprocentowania nominalnego.

Banki najchętniej rezygnują z prowizji w określonych sytuacjach, które możesz wykorzystać na swoją korzyść. Pierwsza to programy rządowe - Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy czy program "Mieszkanie bez wkładu własnego" często oznaczają prowizję 0%. BGK gwarantuje bankowi część ryzyka, więc bank może sobie pozwolić na rezygnację z prowizji.

Druga okazja to akcje promocyjne banków, szczególnie na początku roku lub w okresach słabszej sprzedaży kredytów. W 2026 roku wiele banków oferuje kredyty hipoteczne bez prowizji dla nowych klientów lub przy spełnieniu określonych warunków, jak przeniesienie wynagrodzenia czy wykupienie ubezpieczenia. Takie promocje trwają zazwyczaj 2-3 miesiące.

Trzecia sytuacja to wysokie obroty z bankiem - jeśli jesteś klientem premium, masz w banku lokaty, konta firmowe lub inne produkty, bank może zrezygnować z prowizji w ramach kompleksowej obsługi. Niektóre banki automatycznie oferują lepsze warunki klientom z wysokimi dochodami lub długą historią współpracy.

4. Negocjuj kompleksowo - nie skupiaj się tylko na prowizji. Zaproponuj bankowi wykupienie ubezpieczenia nieruchomości, ubezpieczenia na życie lub innych produktów w zamian za rezygnację z prowizji. Bank zarobi na innych produktach, więc może przystać na taką wymianę.

5. Wykorzystaj konkurencję - jeśli otrzymasz ofertę bez prowizji z jednego banku, użyj jej jako argumentu w negocjacjach z innymi. Banki nie chcą tracić dobrych klientów i często dopasowują warunki do konkurencji. Przygotuj pisemne oferty z innych banków jako materiał do negocjacji.

6. Rozłóż prowizję na raty - jeśli bank nie chce całkowicie zrezygnować z prowizji, poproś o jej rozłożenie na raty przez pierwsze 12-24 miesiące kredytowania. To zmniejszy początkowe koszty i rozłoży obciążenie finansowe w czasie.

Negocjacje prowizji od kredytu hipotecznego wymagają odpowiedniego przygotowania i strategii. Zacznij od zebrania ofert z kilku banków - to Twoja najlepsza broń w negocjacjach. Doradca kredytowy musi wiedzieć, że masz alternatywy i nie jesteś zdany tylko na jego bank. Przygotuj pisemne oferty z konkurencji, szczególnie te z niższą prowizją lub bez niej.

Podczas rozmowy z doradcą nie zaczynaj od prowizji - najpierw omów wszystkie parametry kredytu: kwotę, okres, oprocentowanie, ubezpieczenia. Dopiero gdy ustalisz podstawowe warunki, zapytaj o możliwość obniżenia lub zniesienia prowizji. Argumentuj swoją sytuacją finansową - stabilne zatrudnienie, wysokie dochody, brak innych zobowiązań to mocne argumenty.

Jeśli doradca twierdzi, że nie może obniżyć prowizji, poproś o rozmowę z kierownikiem oddziału lub specjalistą ds. kredytów hipotecznych. Często osoby na wyższych stanowiskach mają większe uprawnienia do modyfikacji warunków. Pamiętaj, że każdy bank ma budżet na "ustępstwa" dla atrakcyjnych klientów - Twoim zadaniem jest przekonać, że jesteś takim klientem.

Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy (RKM) to najlepszy sposób na uzyskanie kredytu hipotecznego bez prowizji w 2026 roku. Program oferuje kredyty do 500 000 zł dla singli i 600 000 zł dla małżeństw lub osób z dziećmi, często z prowizją 0%. Dodatkowo otrzymujesz dopłaty rodzinne: 20 000 zł za pierwsze dziecko, 60 000 zł za drugie i kolejne, które możesz przeznaczyć na wcześniejszą spłatę kredytu.

Program "Mieszkanie bez wkładu własnego" z gwarancją BGK to druga opcja na kredyt hipoteczny bez prowizji. BGK gwarantuje bankowi do 20% wartości nieruchomości (maksymalnie 100 000 zł), co pozwala bankom oferować lepsze warunki, w tym rezygnację z prowizji. Program dostępny jest w PKO BP, Pekao SA, Santander, Alior Bank i innych.

Oba programy mają swoje ograniczenia - RKM tylko na pierwszy dom/mieszkanie, a "Mieszkanie bez wkładu" wymaga kredytu minimum na 15 lat i ma limity ceny za m² publikowane przez BGK. Sprawdź aktualne limity na stronie bgk.pl - są aktualizowane co kwartał i różnią się w zależności od województwa.

W 2026 roku coraz więcej banków oferuje kredyty hipoteczne bez prowizji, szczególnie w ramach akcji promocyjnych lub dla wybranych grup klientów. ING Bank Śląski regularnie prowadzi promocje z prowizją 0% dla nowych klientów, którzy przeniosą wynagrodzenie. Alior Bank oferuje kredyty bez prowizji w ramach programów rządowych i dla klientów premium.

PKO BP ma elastyczne podejście do prowizji - dla klientów RKM często 0%, dla pozostałych możliwość negocjacji w zależności od profilu klienta. Santander oferuje kredyty bez prowizji dla klientów Select (wynagrodzenie min. 8 000 zł netto) oraz w ramach okresowych promocji. Pekao SA ma konkurencyjne stawki prowizji 0-1,5% z możliwością negocjacji.

mBank wyróżnia się elastycznością - prowizja 0-2% w zależności od pakietu klienta i wykupionych produktów dodatkowych. Banki spółdzielcze jak SGB czy regionalne banki często oferują bardzo konkurencyjne warunki dla lokalnych klientów, w tym kredyty bez prowizji dla stałych klientów.

Banki, które oferują kredyt hipoteczny bez prowizji, często rekompensują sobie ten koszt w inny sposób. Najczęściej podnoszą oprocentowanie kredytu o 0,2-0,5 punktu procentowego, co w długim okresie może kosztować więcej niż jednorazowa prowizja. Przy kredycie na 400 000 zł na 25 lat, wyższe oprocentowanie o 0,3% oznacza dodatkowe koszty około 18 000 zł przez cały okres spłaty.

Innym sposobem są wyższe opłaty za ubezpieczenie nieruchomości lub na życie. Bank może wymagać wykupienia ubezpieczenia w określonym towarzystwie z wyższymi składkami. Różnica może wynosić 500-1000 zł rocznie, co przez 25 lat kredytowania daje 12 500-25 000 zł dodatkowych kosztów. Zawsze sprawdzaj możliwość wykupienia ubezpieczenia we własnym zakresie.

Niektóre banki podnoszą opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu lub wprowadzają dodatkowe opłaty administracyjne. Sprawdź też koszty wyceny nieruchomości - mogą być wyższe niż w bankach z prowizją. Kluczowe jest porównanie pełnego RRSO, które uwzględnia wszystkie koszty kredytu, nie tylko prowizję i oprocentowanie.